아파트 분양권 전매 절차

분양권이란 아파트 청약 당첨자가 건설사와 계약을 맺어 입주할 수 있는 권리를 말합니다. 입주하기 전에 등기 없이 분양계약서를 사고 파는 것이 분양권 전매 거래입니다.
분양권 전매가능 시기는 부동산 경기상황을 고려해 지역과 상품별로 다르게 적용하고 있습니다.

 

수도권 민영주택은 분양 계약 후 6개월,

공공택지는 1년에서 최대 6년까지 전매금지 기간을 적용 받지만

지방 민간택지는 분양계약 직후부터 거래를 할 수 있고,

 공공택지는 1년간 전매금지다.

 

*분양권 매매 금액 - 계약금 + 중도금 + 발코니 확장비용 + 프리미엄

분양권 전매절차는 시공사와 명의변경을 진행하는 과정이므로 분양계약자가 실제 계약자인지를 확인하는 것이 우선입니다.

 일반적인 주택매매는 공신력을 갖는 등기부등본에서 주택소유자를 확인할 수 있지만 분양권 거래 시에는 분양계약서에 명시된 계약자를 믿고 거래해야 하는데, 따라서 실제 건설사와 계약을 맺고 계약금과 중도금을 납입했는지 건설사로부터 증명서 발급을 요청하는 것이 안전합니다.

분양권 매매계약은 계약서 작성 기준이 다소 까다로워 직거래보다는 믿을만한 공인중개사에게 맡겨 거래하는 것이 좋습니다.

 

1. 분양권 매매 계약서 작성

 

예를 들어 중도금 총 4회차 중 1회까지 납부했다면 중도금 계산은 1회차까지 납부한 금액입니다.

 공인중개사 중개수수료를 정할 때에도 동일한 금액 기준으로 산정하는데,  분양권매매계약서는 매도인, 매수인, 공인중개사, 은행, 시공사와 공유해야 하므로 총 5부 이상 작성하는 것이 좋습니다.

 

-필요한 서류

 

매도인 :  분양계약서, 발코니 확장 비용, 유상옵션 계약서, 계약금과 중도금 납입 건설사에서 영수증 수령, 신분증, 인감도장,

매도용 인감증명서

 

매수인 : 인감도장, 신분증

 

2. 개인간의 거래 - 실거래가신고, 증여 또는 공동명의 - 검인날인

 

분양권 전매 계약서 작성이 끝나면 관할 지자체에 방문해 "부동산 거래 계약 신고서"를 작성하고 신고필증을 챙겨야 합니다.

분양권 전매는 거래신고 대상이기 때문에 실거래가신고는 필수입니다.

 

간편하게 인터넷으로 국토교통부가 운영하는 관할 지자체 부동산거래관리시스템에서도 할 수 있습니다.

 

- 필요한 서류

 

매도인 : 분양권 매매계약서, 분양계약서, 신분증

 

3. 은행 대출 승계, 상환

 

- 필요한 서류

 

매도인 : 분양계약서, 분양권 매매계약서, 인감증명서, 인감도장,주민등록등본, 신분증, 실거래가신고필증

 

매수인  : 인감도장, 인감증명서 2부, 주민등록등본 2부,신분증

 

 

 

4. 시행사(시공사)에서 분양계약서 "명의변경"

 

전매업무는 일반적으로 특정 요일에 진행하므로 날짜를 확인하고 방문하는 것이 일 처리가 빠릅니다.

 

- 필요한 서류

 

매도인 : 분양계약서, 매도용 인감증명서 1부, 주민등록등본 1부, 인감도장, 신분증, 매매계약서, 분양대금 납부 영수증,

실거래가신고필증, 대출승계 또는 상환확인서

 

매수인 : 인감증명서 1부, 주민등록등본 1부, 인감도장, 신분증

 

5. 매수자는 분양계약서 수령

 

6. 매도자 양도소득세 60일 이내 신고

 

매도자는 매도일로부터 60일 이내에 주소지 관할 세무서에서 의무적으로 양도소득세 신고를 해야 합니다.

 

* 분양권 전매 절차

 

1. 아파트 당첨 분양계약 - 아파트 당첨 계약, 건설사와 분양계약 체결

 

2. 분양권 매매계약서 작성(매도, 매수자)  - 공인중계사 또는 직거래 매수자와 계약서 작성

 

3. 실거래가신고필증 , 계약서 검인도장(매도, 매수자)  - 관할지자체 시, 군, 구의 실거래가 신고 및 검인날인

 

4. 은행 대출승계신고 (매도, 매수자 ) - 대출받은 은행에서 대출승계 또는 상환서류 작성

 

5. 권리의무승계 계약 (매도, 매수자 ) - 시행사 또는 시공사 분양계약서 날인

 

6. 분양계약서 수령 (매수자) - 계약자 명의변경된 분양계약서 수령

 

   양도소득세 신고 - 주소지 관할 세무서에 의무적으로 신고